2024年4月施行「相続登記の義務化」って？義務化の理由は？申請しないとどうなる？
不動産を相続した時の登記が2024年4月から義務化されます。
これまで相続の登記は義務ではありませんでしたが、今後は「相続で不動産を取得した日から3年以内の登記が義務化」され、登記をしなかった場合は、「10万円以下のペナルティ」が科される恐れがあります！過去に相続で取得した不動産も、2024年4月から3年以内に登記することが義務となります。
ペナルティまで！親も土地を持っているし、ちゃんと知っておきたいな。
でも、どうして義務化されるのかしら？申請方法とかも知らないわ。
来年から施行される制度だから事前に知っておいてほしいニャ！
今回は相続登記の義務化について、基本情報から義務化される理由、注意点、申請方法などを解説するニャン。
・不動産を相続した時の登記が2024年4月から義務化される。
・登記しなかった場合、10万円以下のペナルティが科される恐れがあり、過去に相続した不動産も登記対象になる場合もある。
・相続登記にかかる費用は15万円〜25万円ほどかかる。
・相続登記をしないままの不動産は売却できない。また、何代にもわたり相続登記をしていない場合は、将来不動産売却のために登記をする際に膨大な手間とさらなる費用が掛かる可能性が高い。そういったツケを将来に回さないためにも、相続登記はするべき。
目次）
１．2024年4月から相続登記が義務化に？
１-1．そもそも「相続登記」とは？
１-2．不動産の相続登記が義務化される理由は？
１-3．相続登記されていない土地が増えるとどうなる？
２．相続登記を申請しないとどうなる？
３．改正されるまでにやるべきこと
４．相続登記の申請方法とかかる費用
１．2024年4月から相続登記が義務化に
そもそも「相続登記」とは？
そもそも相続登記ってよくわかっていないんだけど、何のために行うもの？
まず「登記」とは、個人や法人が持つ財産上の権利や義務を一定の手続きに従って“登記簿”という公開された帳簿に記入することニャ。
今回義務化される「相続登記」とは、「不動産登記」のことで、不動産（土地や建物）の情報を国が管理し世の中に示すために行うものニャ。
具体的には、
「どんな不動産（場所・大きさ・種類など）なのか」
「所有者は誰なのか」
「どの金融機関からお金を借りているのか」
といった内容が登記情報として記録されます。
こうした情報は、手数料を払えば誰でも見ることができるし、登記内容が記載されている「登記簿謄本（登記事項証明書）※」を交付してもらうこともできます。
※土地、家、自宅、マンションといった不動産の所有者や担保、大きさや構造などが記載された証明書
不動産登記の目的は、「不動産取引を安全・迅速に行うこと」です。
不動産は高額な財産です。
安いものでも数十万円、高いものだと数億円以上にのぼる取引もたくさんあります。
こんな高額な取引をするのに、その不動産に関する正確な情報がなかったら安心して取引することができませんし、自分でその情報を集めようとしたらものすごい労力が必要になりますよね。
そこで、不動産の取引を安全・迅速に行えるように、国が不動産に関する情報や権利関係を管理して公開しているのが「不動産登記」ということです。
なるほどね。どんな時に不動産登記をするのかしら？
不動産登記は、不動産を取得（購入、相続、新築など）したときや、登記内容に変更が生じた場合に行うニャ。不動産登記をしないと、第三者に「この不動産は自分のものである」と主張することができないとされてるニャン※。
※民法177条「不動産に関する物権の変動の対抗要件」
不動産の相続登記が義務化される理由は？
不動産登記は、今現在（2023年8月時点）は義務ではないものの、自分で不動産を購入したり、新築した場合は、せっかく高いお金を払って手に入れた不動産だから、「これは自分の不動産だ」と主張するためにもほとんどの人が不動産の登記をしてるニャ。
じゃあ今回なぜ義務化されることになったんだろう？
相続で不動産を取得した人の中には、
・「手間が面倒」
・「登記するための費用がかかる」
・「相続人同士で財産の分け方が決まらない」
といった理由で、相続登記を先送りにしてしまう人が少なからずいるのです。
中には、相続登記をしないまま何代も相続が進み、不動産の名義が「大昔に亡くなったひいひいおじいちゃんのまま」なんていう土地もあります。
これでは、その土地の所有者がだれかがわからなくなってしまいます。
この所有者が誰だかわからない「所有者不明土地」が増えすぎて、問題になり、今回の「相続登記」が義務化されることとなったんだニャ
国土交通省の調査によると、所有者不明土地の面積を合わせると日本の土地の20％以上、約410万ha（2017年時点）になると言われています。
これは九州の面積である368万haを大きく超えており、さらに2040年には約720万ha（北海道本島の面積が約780万ha）になると予測されています。
日本全土の2割以上の土地が誰のものかわからなくなっているなんて驚きですね。
所有者が不明になる1番の原因は「相続登記がされないこと」で全体の約66.7％、2番目の原因は「所有者が住所変更の登記をしないこと」の約32.4％です（平成30年版国土交通書土地白書により）。
所有者が誰だかわからない土地だけではなく、所有者がわかっても連絡がつかない土地も「所有者不明土地」となるニャ。
相続登記されていない土地が増えるとどうなる？
所有者不明土地は、土地を管理する人がいないので荒れやすく、周辺の環境や治安の悪化を引き起こす恐れがあります。
例えば、空き家のまま放置してしまえば、倒壊リスクや放火、犯罪に使用されるリスクが上がり、近隣トラブルに発展する可能性もあります。
また、国や自治体が、災害対策の工事が必要だと判断しても、土地の所有者がわからないと、勝手に工事等を進めることができず、防災業務ができなくなってしまいます。
公共用地等のためにその土地を購入したいと思っても、交渉相手がわからず話が進められないということも実際起きているのです。
義務化されるのは、2024年4月です。
それ以降は、相続が開始して所有権を取得したことを知ってから3年以内の相続登記は義務となります。
この義務化は、2024年4月の改正より前に発生した相続も対象となります。改正以前の相続登記に関しては、改正の施行日である2024年4月1日から3年以内の相続登記が義務となります。
また、所有不明土地の2番目の原因である、住所変更等の登記（不動産の所有者の氏名や住所などに変更があった場合に行う登記）についても2026年4月までに義務化される予定となっています。
２．相続登記を申請しないとどうなる?
もし相続登記を申請しないとどんな罰則になるの…？
改正後は、正当な理由がないのにもかかわらず、期限までに相続登記をしなかった場合は、10万円以内の罰則が課される可能性が出てくるニャ。
「正当な理由」とは、今後通達等で明らかになる予定ですが、法務省のHPに理由例が掲載されています。
・遺言書の有効性や財産の分け方などで争っている場合
・申請義務を負っている相続人自身に重病等の事情がある場合 など
そもそも、不動産は、実際の所有者と登記上の所有者が違ったままでは、売却したり、賃貸に出したり、アパート建築などの土地活用や不動産を担保にローンを借りることもできません。
また、何代も相続登記をしていなかったような不動産は、さかのぼって誰が相続したのかを確かめながら登記をしなければならず、その過程が本当に大変です。
自分だけではなく、将来相続する可能性がある家族のためにも、相続登記はしておきましょう。
３．改正されるまでにやるべきこと
まず、今現在、相続登記をしていない不動産がないかを確認しておきましょう。
もし、「名義は亡くなったおじいちゃんのままになっている」といった不動産があれば、登記変更の手続きをしてください。面倒だからと後回しにすると、次の代ではもっと面倒が増えてしまいます。
また、義務化今後おきるであろう相続への対策として役に立つのは、遺言書の作成です。
だれがどの財産をもらうかを遺言書で決めておけば、遺産分けもスムーズになり、相続登記を速やかに行うことができます。
具体的には次の手順です。
どんな財産がどのくらいあるかを確認して、リスト化します。
② 相続人全員の連絡先の確認
いざ相続になったときに、連絡がとれない相続人がいると大変です。事前に連絡先を確認しておきましょう。
③ どの財産をだれに相続させるかを決める
②のリストをもとに、だれにどの財産を相続させるかを決める
④ 遺言書を作成する。
③をもとに、遺言書を作成する。
もし、遺産分割が終わっていないなどの事情により、3年以内に相続登記をするのが難しい場合には、「相続人申告登記」という制度を活用する方法もあります。
これは、相続人が「不動産の所有権の登記名義人に相続が発生し、自分がその相続人である」旨を法務局に申し出ることを言います。
この「相続人申告登記」をすることで、相続登記の申請義務を果たしたとみなされ、登記義務違反による10万円以下の過料を免れることができるニャ。
遺言書を含めたお金に関する終活については以下の記事で詳しく解説してるニャン！
・終活で老後の不安も解消！？お金に関わる終活の進め方
４．相続登記の申請方法とかかる費用
ここからは相続登記に必要な書類や費用を解説するニャ。
①登記申請書
法務局のホームページからダウンロードできます。
②現状の不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
不動産のある場所の管轄の法務局で入手
③遺言書または遺産分割協議書
相続人が1人で遺言書もない場合は、どちらも必要ありません。
④被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
⑤被相続人の住民票の除票
被相続人（亡くなった方）の最後の住所地の役所で入手。
⑥相続人全員の戸籍謄本、住民票
⑦法定相続人の印鑑証明書
遺産分割協議によって相続した場合、必要。
⑧固定資産評価証明書
不動産がある地域の役所などで入手。東京23区の場合は都税事務所。
上記の書類は、窓口のほか、郵送での取り寄せもできます。
書類を集めたら、以下のステップで申請を進めていきます。
不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
ステップ1.相続する不動産を確認する
亡くなった人が不動産を所有していたら、その不動産の情報を登記事項証明書(登記簿謄本)で確認します。手元にない場合は不動産のある地域の法務局で入手できます。オンラインでの閲覧や申請も可能です。
ステップ2.相続する人を決める
遺言書があればその遺言書で不動産を引き継ぐ人を確認します。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、誰がどの財産をもらうのかを決めて遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名・捺印をします。
ステップ3.必要な書類を収集し、申請書を作成する
上で説明した必要書類を収集し、申請書を作成します。
ステップ4.法務局で申請する
不動産の住所地を管轄する法務局で申請します。登記申請には登録免許税が必要です。書類を提出してから登記完了までは、１週間～10日くらいかかります。登記ができたら、登記識別情報の通知や登記完了証を受け取り大切に保管してください。
相続登記を自分で行う場合の費用としては、登録免許税（不動産の固定資産評価額の0.4％）とその他戸籍や必要書類を取得する費用がかかります。
不動産の評価額によって異なりますが、仮に3,000万円の不動産を相続登記した場合で15万円前後というところです。
自分でやるのが難しい場合は、司法書士に依頼することもできるニャ！
司法書士の報酬の目安は、実費プラス一般的な相続登記で10万円程度。
こんなに登記費用がかかるなら、過料を払って放置しておいた方がいい、と考える人が出てくるかもしれませんが、過料を払ったあとの取り扱いについては、まだハッキリしていないため、安易に考えないほうがいいでしょう。
繰り返しになりますが、相続登記をしないままの不動産は売却できません。
将来不動産売却のために登記をする場合、何代にもわたり相続登記をしていない場合は、膨大な手間とさらなる費用が掛かる可能性が高いです。
そういったツケを将来に回さないためにも、相続登記はしておきましょう。
また、権利関係が複雑だったり、相続人がたくさんいるようなケースでは、費用も変わってくる可能性がありますので、事前に見積もり依頼することをオススメします。
2024年に4月から相続登記を義務化する法律が施行するニャ。
現在相続登記をしていない人にもペナルティが課される可能性があるので、くれぐれも注意して事前に準備して申請してニャ！
まだ父さんは元気だけど、高齢ではあるし、ちゃんと不動産まわりを一度確認しておいた方が良さそうだな。
そうね。もしかして、広―い土地を隠し持っていたりして！
そしたらゴルフ場にして毎日打ちたいなぁ！はっはっは！
（のんきだニャア）
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シニアマネーコンサルタント・税理士・宅地建物取引士
保険会社勤務の後、いったん専業主婦になるも、一念発起して、税理士資格を取得。大手会計事務所、財産コンサルティング会社勤務などを経て、2005年に税理士事務所を開業。女性税理士の組織 、株式会社ウーマン・タックス代表を勤める。相続や資産運用に詳しい税理士として、シニアのクライアントを多く抱え、年間100人以上の相談を受ける。また、一児の母でもあり、実生活に根差した視点とわかりやすい解説から、テレビや雑誌などでも人気。「あさイチ 」、「大下容子ワイド! スクランブル」などのテレビ出演や、全国での講演も多い。著書に「夫に読ませたくない相続の教科書」(文春新書)、「税理士がアドバイスする! ! 相続手続で困らないエンディングノート」(ぎょうせい)、「知らないと大損する！定年前後のお金の正解」（ダイヤモンド社）などがある。